土地なしでアパート経営をする場合、資金はいくら必要？土地なしのメリットと土地の選び方もご紹介！
「アパート経営を始めてみたい」と物件を探してみたけれど、なかなか良い中古物件見つからない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか？近年、良い中古物件はなかなか流通していないため見つかりにくくなっています。
中古物件が見つからない場合は、土地から購入してアパート経営を始めることも選択肢のひとつです。
ただし『土地がない＝土地から購入する必要がある』ということですので、当然アパートの建築費だけでなく土地の購入資金も必要となってきます。しかし、言い換えれば資金さえあれば土地がなくてもアパート経営は始められるのです。
それでは一体いくら程度の資金が必要になるのでしょうか？
今回は土地なしでアパート経営をする場合に必要な資金について、そして土地の選び方について解説いたします。
アパート経営の自己資金はどのくらい用意すればいい？
土地なしでアパート経営を始める場合、銀行から融資を受けて始めることになるでしょう。その場合、自己資金はどのくらい用意すればいいのでしょうか？
ローンと自己資金の割合は基本的には8:2
アパート経営を土地なしで始める場合、自己資金は必要資金の2割必要というのが一般的です。後述しますが、この他にも諸経費が必要になってきます。
以前は自己資金が少なくても銀行が融資してくれることがありましたが、近年はローン審査が厳しく、自己資金が2割未満の場合は融資をしてくれないことが多くなりました。
アパート経営事業としても自己資金は2割程度ある方が無理なく運用できる金額と言えるでしょう。
自己資金の割合を少なくできるケース
もしも、現金以外に金融資産をお持ちの場合は、自己資金が2割未満でも融資を受けられることがあります。
- 持ち家を担保にできる
- 株や債券などの現金以外の金融資産がある
- 経営者の方で事業の融資を銀行から受けている
- 会社をM&Aで売却して資金余力がある
このように銀行が評価できるものを持っている場合です。銀行の判断次第ではフルローンがおりることもあるでしょう。
諸経費も現金で用意する必要あり
土地から購入してアパート経営を始める場合、必要資金の2割以外にも、手数料や手付金を始めとする諸経費が購入金額の6～7％程度かかってきます。
具体的には以下のようなものが諸経費として必要になるため、現金として用意しなければなりません。
- 仲介手数料
- 契約に関わる印紙代
- 登記費用
- 銀行融資手数料
- 税金（不動産取得税、登録免許税）
- 土地購入手付金（土地代の5～10％）
自己資金は必要資金の2割＋諸経費が必要
例えば1億の資金でアパート経営を始める場合、金融資産がない場合を想定すると、必要資金の2割＝2,000万＋諸経費600～700万＝合計2,600～2,700万の自己資金が必要ということになります。
土地がない場合のローンの条件
次に、土地なしでアパート経営を始める場合、自己資金以外にローン審査に必要な条件にはどのようなものがあるのかについてご説明いたします。
銀行のローン審査で自己資金の他に重要になってくる条件は「年収」「金融資産」「年齢」です。
１．年収
先述しましたが、昨今、銀行のローン審査はかなり厳しくなっています。
以前は年収600万円程度でも融資がおりることがありましたが、現在は年収2,000万円以上というのが条件になっている銀行もあります。
２．金融資産
前項でも述べた通り、株や債権といった現金以外の金融資産もローン審査に大きく関わる条件のひとつです。これらがなくてもローンが通ることもありますが、自己資金が少ない場合は特に重要視されます。
中には金融資産が5,000万円以上でないと融資を受けられない銀行も存在しています。
３．年齢
多くの銀行において、融資条件として75歳までの完済とされるケースが多く見受けられます。すなわち30年ローンを組む場合、年齢が引っかかるケースもあります。
建築会社をチェックされる場合もある
近年では土地から購入してアパート経営をする場合「本当に建物を建築できるのか？」といいうことで、建築会社を調査する銀行もあります。
ローンがおりて土地を購入までしたものの、建築会社の倒産などでアパートが建築できないというような事態が起こるのを防ぐ必要があるためです。
※当社は土地の販売からアパート建築・管理まで一括して行っていますが、与信が通っており、たとえ銀行の審査が入っても安心です。
ローン審査はケースバイケース
ここまでローン審査の条件について述べてきましたが、正直なところ、ローンがおりるかどうかは銀行により様々です。
条件に当てはまらなくてもケースバイケースでローンが通ることもありますので、一度相談をしてみるとよいでしょう。
土地から購入するアパート経営のメリット
資金がかかる「土地がない場合」のアパート経営ですが、中古アパートを購入する場合や、すでに土地を持っている場合と比較してメリットはあるのでしょうか？
中古アパートを購入する場合と比べた場合のメリット
中古アパートを購入する場合と比べた場合のメリットはやはり利回りでしょう。
アパートを一から建築すると、建築するリスクを伴います。先ほども述べたように「ちゃんと建つのか？」というリスクが伴うのです。
しかしリスクを取るから高い利回りとなります。
もちろん様々な条件にもよりますが、中古アパートを購入した場合は利回り8～10％前後、アパートを一から建築した場合は利回り7～8％程度となることが一般的です。
すでにある土地にアパートを建築した場合と比べた場合のメリット
すでに土地がある場合と比べた時のメリットは、何と言っても土地の場所を選べることです。
すぐに借り手が見つかるような人気の場所、すなわち賃貸経営が長年できる場所を選択することができるのです。
初期投資は多くても、長い目で見れば多くの利益を生む可能性があるのです。
アパート経営の土地の選び方
土地なしでアパート経営を始める場合、土地の選び方には大きく3つのポイントがあります。
ポイント１ 土地の価値
土地の価値は「高低差」「道路付け」「駅からの距離」「価格」をはじめとする様々な条件で構成されます。
- 高低差が少なく建築しやすい土地土地なのかどうか？
- アパートを建築したときの日当たりはどうか？
- 場所としての価値はどうか？
さらに、これらを考慮した上で価格が適正であるかどうか？を考えなくてはなりません。
また、将来的に転売することも考えて、売りやすい土地なのかどうかを判断することも必要でしょう。
ポイント２ 建築制限
土地に建物を建てる際には建ぺい率や容積率、高さ制限といった建築制限を気にしなければなりません。
建築制限によってアパートの戸数が変わってきますので、建築制限はアパート経営をする際の土地選びにとって重要なポイントです。
建築制限は土地によって様々ですが、判断が難しい部分もありますので、あまり詳しくないという方は、建築制限に詳しい人やプロの会社に相談する方がよいでしょう。
ポイント３ 賃貸経営に向いているかどうか
その土地が賃貸経営に向いているか、というのも大きなポイントです。土地の価値とも関連しますが、土地の価格に対して家賃がどれくらい取れて、どのくらいの利益がでるのか？という部分を見極めなくてはなりません。
家賃は「大学が近い」「特急や急行が停まる、またはその隣の駅」といった場所の条件も大きく関わってきます。
購入しようとしている土地が、実際に家賃が十分に取れる場所なのかどうかの見極めが大切になってきます。
3つのポイントのアベレージで見極めることが大切
これらの３つのポイント全ての条件が揃った土地を探すのは難しいかもしれません。
その場合、一つのポイントで多少劣るところがあっても、別のポイントはとても勝っている、という風に、アベレージで見極めて、最良の土地を選択することが大切です。
この見極めは不動産投資初心者で行うことは非常に難しい為、プロの会社に相談すると良いでしょう。
土地を購入する前には必ず現地を確認しましょう
もう一つ重要なことは、土地から買ってアパート経営をする際に、必ず現地を見るようにすることです。
不動産会社からは「早く買い付けを入れてほしい」というプレッシャーもあるかもしれませんが、自分の目で見ることはとても大切です。
高低差がかなりある場合など、現地に行かないと実態として分かりにくい条件がある可能性があります。
ただし、もしも高低差があるような物件でも、アパート建築が可能だった場合はお宝物件となる場合もあります。
土地を購入する際にはアパートが建築できるかどうか、その辺りの判断も極めて大切です。
自分の目だけで判断が付かない場合はセカンドオピニオンとして他の不動産会社へ依頼することもできるかもしれません。上手く利用するようにしましょう。
※モダンアパートメントでは関東圏、関西圏であればセカンドオピニオンが可能です。
まとめ
今回は土地なしでアパート経営をしたい場合の資金、そして土地の選び方についてご紹介いたしました。
土地がない場合はやはり資金は必要ですが、土地の選び方によっては高い利回りでの運用が可能となります。
アパート運営に適した土地を選び、アパート経営を成功させましょう。
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